Defibrillatore in un locale in affitto: chi deve installarlo, proprietario o inquilino?
Redatto da Cyrille GAGNAIRE, France Défibrillateur. Pubblicato il 1 settembre 2026.
Un locale commerciale cambia inquilino, un franchising cambia gestore, un contratto di locazione commerciale giunge al termine: ogni volta riemerge la domanda sul defibrillatore. La legge impone questo dispositivo negli stabilimenti che ricevono pubblico secondo la loro categoria, ma non precisa se l'onere ricada sul proprietario dell'immobile o sul gestore che vi accoglie la clientela. Ecco come la legge ripartisce realmente questa responsabilità e come tutelarla in un contratto di locazione commerciale.
L'obbligo di legge riguarda il gestore, non necessariamente il proprietario
La legge 2018-527 e il relativo decreto attuativo 2018-1186 (loi 2018-527, décret 2018-1186, normativa francese) impongono un DAE (defibrillatore automatico esterno) negli stabilimenti che ricevono pubblico (ERP, la categoria francese per gli edifici che ricevono pubblico) secondo un calendario per categoria: le categorie da 1 a 3 dal 1 gennaio 2020, la categoria 4 dal 2021, e alcuni stabilimenti di categoria 5 dal 2022. Il testo riguarda il gestore dello stabilimento, cioè la persona o l'azienda che accoglie realmente il pubblico e organizza l'attività, non necessariamente il proprietario dell'immobile.
In un locale affittato a un commerciante, un ristorante o una palestra, il gestore è quindi l'inquilino. Il proprietario è coinvolto solo se gestisce lui stesso l'attività, per esempio quando conduce direttamente un'attività che riceve pubblico nel proprio immobile. Questa distinzione spiega perché tanti contratti di locazione commerciale restano silenti sull'argomento, anche se l'obbligo riguarda comunque una delle due parti firmatarie.
Cosa dovrebbe precisare il contratto di locazione commerciale
Un contratto di locazione commerciale classico descrive gli obblighi di manutenzione del locale, le spese condominiali e le assicurazioni richieste, ma spesso tralascia qualsiasi previsione legata alla sicurezza delle persone come il defibrillatore. In assenza di una clausola dedicata, ciascuna parte presume che se ne occupi l'altra, il che ritarda l'installazione o lascia un apparecchio a fine vita senza nessuno che lo rinnovi.
Una clausola semplice basta a eliminare l'ambiguità: stabilisce chi acquista o noleggia l'apparecchio, chi si occupa della manutenzione secondo l'articolo R. 5212-25 del codice della sanità pubblica francese (article R. 5212-25 du code de la santé publique, normativa sanitaria francese), chi verifica gli indicatori di autotest, e chi aggiorna la dichiarazione in GéoDAE (il registro nazionale francese dei defibrillatori). Questo punto merita di essere negoziato come qualsiasi altro dispositivo di sicurezza del locale, prima della firma e non dopo un incidente.
Cosa succede al defibrillatore quando cambia l'inquilino
Un contratto di locazione commerciale termina, un'attività viene ceduta, un franchising cambia gestore: in tutti questi casi, il defibrillatore deve continuare a proteggere il pubblico che frequenta il locale, qualunque sia il nome sulla porta. Esistono due opzioni. La prima considera l'apparecchio come una dotazione legata al locale, che resta al suo posto e passa al gestore successivo, un po' come un impianto elettrico.
La seconda tratta il defibrillatore come un bene mobile professionale di proprietà dell'inquilino uscente, che lo porta con sé nella nuova sede. Nessuna regola impone l'una o l'altra soluzione, da qui l'interesse di stabilirlo per iscritto. In entrambi i casi, la dichiarazione in GéoDAE deve essere aggiornata con i dati del nuovo gestore, altrimenti i soccorsi localizzano un apparecchio collegato a una struttura che lì non esiste più.
Una tabella delle responsabilità secondo la situazione
La ripartizione dei ruoli dipende soprattutto da chi gestisce realmente l'attività che riceve pubblico. La tabella seguente riassume i casi più comuni nel commercio e nei servizi.
| Situazione | Installazione del defibrillatore | Manutenzione e monitoraggio |
|---|---|---|
| Proprietario che gestisce lui stesso l'attività | Proprietario | Proprietario |
| Locale affittato a un commerciante indipendente | Inquilino gestore | Inquilino gestore |
| Franchising con gestore | Affiliato, salvo clausola contraria del contratto | Affiliato, salvo clausola contraria del contratto |
| Edificio con negozi al piano terra | Ogni gestore per il proprio stabilimento | Ogni gestore per il proprio stabilimento |
Il noleggio, una soluzione flessibile per i contratti commerciali
Per un gestore che non è certo di restare per anni nello stesso locale, acquistare un defibrillatore non è sempre la scelta più pratica. Il noleggio, disponibile a partire da 50 euro IVA esclusa al mese con manutenzione inclusa, evita di immobilizzare capitale in un apparecchio che potrebbe dover essere trasferito o restituito durante il contratto.
Questa formula comprende generalmente il monitoraggio dei materiali di consumo e una garanzia di 5 anni, con consegna in 2 a 5 giorni lavorativi e un preventivo entro 24 ore. Semplifica anche la transizione in caso di cambio di gestore, poiché un contratto di noleggio si riprende o si disdice più facilmente di quanto si rivenda un acquisto.
Anticipare prima della firma del contratto
Il momento migliore per risolvere la questione del defibrillatore è la trattativa del contratto, non l'apertura dell'attività. Un futuro gestore può chiedere al proprietario se un apparecchio è già installato, in che condizioni si trovano elettrodi e batteria, e se la manutenzione è aggiornata. Un proprietario può, a sua volta, richiedere nel contratto che l'inquilino installi e mantenga un defibrillatore per tutta la durata dell'occupazione.
Questa chiarezza tutela entrambe le parti: il proprietario evita di essere ritenuto responsabile di una mancanza che riguarda la gestione, e l'inquilino evita di scoprire l'obbligo durante un controllo, o peggio, durante un arresto cardiaco avvenuto nel proprio locale senza un apparecchio disponibile in tempo.
Domande frequenti
Il proprietario di un locale commerciale deve installare un defibrillatore?
Non automaticamente. L'obbligo previsto dalla legge 2018-527 riguarda il gestore dello stabilimento che riceve pubblico, generalmente l'inquilino che vi esercita l'attività. Il proprietario è coinvolto solo se gestisce lui stesso l'attività. Resta possibile, e consigliabile, ripartire diversamente questo onere tramite una clausola del contratto di locazione.
Cosa succede al defibrillatore se l'inquilino lascia il locale?
Nessuna regola generale lo impone, quindi coesistono due soluzioni: l'apparecchio resta legato al locale per il gestore successivo, oppure parte con l'inquilino come dotazione professionale. In entrambi i casi, la dichiarazione in GéoDAE deve essere aggiornata con i dati del nuovo gestore.
Chi paga la manutenzione di un defibrillatore in un locale affittato?
L'articolo R. 5212-25 del codice della sanità pubblica francese attribuisce la manutenzione al gestore dello stabilimento. In un locale affittato, questo significa generalmente l'inquilino che esercita l'attività, salvo che il contratto di locazione preveda una ripartizione diversa tra le parti.
Il noleggio di un defibrillatore è adatto a un contratto commerciale di breve durata?
Sì, è particolarmente adatto. A partire da 50 euro IVA esclusa al mese con manutenzione inclusa, e con una garanzia di 5 anni, evita di immobilizzare capitale in un apparecchio che potrebbe dover essere trasferito o restituito prima di ammortizzare un acquisto.
Conviene menzionare il defibrillatore nel contratto di locazione commerciale?
Non è un obbligo di legge, ma è fortemente consigliato. Una clausola dedicata evita malintesi su chi installa l'apparecchio, chi lo mantiene, e cosa ne è in caso di uscita dell'inquilino o di cessione dell'attività.
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